서울 도심에서 조 단위 오피스 자산 쟁탈전이 본격화되고 있다. 안정적인 임대 수익을 추구하는 국내외 대형 투자사들의 움직임이 갈수록 활발해지고 있는 가운데, 싱가포르투자청(GIC)과 매각 주관사인 CBRE코리아는 오는 11월 2일 서울파이낸스센터(SFC)의 매각 입찰을 진행할 계획이다.
SFC는 2000년 GIC가 한국 시장에 진출하며 인수한 자산으로, 당시 IMF 외환위기 이후 3,500억원에 구매한 건물이다. 서울의 핵심 업무 지구인 중앙 비즈니스 지구(CBD)에 위치한 SFC는 지하 8층, 지상 30층 규모로, 연면적은 11만9646㎡에 달한다. 이 건물의 인근에 위치한 광화문역과의 근접성 덕분에 업계에서는 예상 매각가를 3.3㎡당 3,000만원 후반대에서 4,000만원 초반대로 전망하고 있으며, 연면적 환산 시 매각 규모는 약 1조5000억원에 이를 것으로 기대된다.
GIC가 SFC를 성공적으로 매각할 경우 약 1조1000억원 이상의 매각 차익을 얻을 것으로 보인다. 이미 GIC는 SFC 인근에 있는 ‘더 익스체인지 서울’의 매각을 마무리한 바 있으며, IB업계에서는 SFC 매각 이후에도 프리미어플레이서, NIA빌딩 등의 순차적 매각이 예상된다고 전하고 있다.
한편, 다른 조 단위 오피스 자산들도 매각 작업이 활발히 진행되고 있다. 여의도에 위치한 여의도파이낸스센터(IFC)는 일본계 자산운용사인 ARA자산운용이 인수를 추진 중이다. ARA자산운용은 최근 4000억원 규모의 5성급 콘래드 서울 호텔을 인수한 바 있다. IFC는 2016년 캐나다계 브룩필드자산운용에 의해 2조5500억원에 인수된 자산으로서, 외국인투자촉진법에 따라 전체 지분의 10%는 외국 자본이 투자해야 한다.
그 외에도 동대문 인근의 두산타워는 마스턴투자운용이 최근 매각을 결정하고 에비슨영코리아 및 에스원(SI)과 함께 매각 주관사를 선정했다. 두산타워는 지하 7층, 지상 34층의 구조로, 연면적은 12만2630㎡이며, 두산그룹이 채권단 관리에 들어간 후 유동성 확보를 위해 2020년 매각된 오피스 빌딩이다. 이 자산의 평가 가치는 1조원을 초과하여, 국내외 대형 운용사들이 인수를 적극 검토할 것으로 보인다.
부동산 시장의 자금 흐름이 위축된 현재, 실수요를 목적으로 한 전략적 투자자(SI)를 유치하는 것이 극히 중요해 보인다. 올 해 국내 상업용 부동산 시장에서 가장 규모가 큰 거래로는 삼성화재 서초사옥 ‘더 에셋’이 1조1042억원에 거래된 바 있으며, 거래 당시 삼성SRA자산운용이 삼성생명과 삼성화재 등 SI를 유치해 성공적으로 인수를 마무리 지었다. 또한, NH금융그룹은 서대문역 인근에 위치한 디타워 돈의문을 8953억원에 인수하며 NH금융타원으로의 개발 계획을 밝혔다는 점에서, 대형 투자자들의 적극적인 자산 인수가 이어질 것으로 전망된다.
