최근 대출 규제 강화 이후, 서울 부동산 시장에서 자금 조달 방식이 변하고 있다. 이에 따라 주식이나 채권을 매각하여 주택 구매 자금을 마련하는 비율이 눈에 띄게 증가하고 있어 주목받고 있다. 특히 2022년 하반기부터 2023년 초까지 서울에서 주택 구매에 활용된 주식·채권 매각 대금은 총 2조원을 초과했다. 이는 수도권 주택담보대출 한도 제한이 시행된 직후 나타난 현상이다.
정확한 수치는 국토교통부의 서울 주택 매수 자금조달계획서 자료에 기반하며, 이 서류는 주택 취득 자금의 출처를 명시해야 하는 의무서류로 규제지역과 비규제 지역 6억원 이상의 주택 매입 시 제출해야 한다. 자료에 따르면, 서울 부동산 시장에 유입된 주식·채권 매각 대금은 최근 3년 동안 급격한 상승세를 보이고 있다. 예를 들어, 2022년에는 5765억원까지 떨어졌던 매각 대금이 2023년에는 1조원 이상 증가하며 1조 592억원으로 반등하였다. 이러한 추세는 2024년 2조원을 넘어 2025년에는 3조 8916억원에 이를 것으로 전망된다.
특히 2023년 7월부터 2024년 1월까지 7개월 동안에는 2조3966억원의 자금이 서울 부동산 시장에 유입되었으며, 이 중 강남 지역으로 유입된 자금이 두드러진다. 강남구는 3784억원의 유입액을 기록하며 가장 많은 자금을 흡수하였고, 강남 3구(강남, 서초, 송파)로 흘러들어간 자금은 9098억원에 달해 전체 유입액의 37.9%를 차지하였다.
전문가들은 이러한 자금 흐름이 대출 규제와 증시 상황이 맞물려 발생한 결과로 평가하고 있다. 주택 자금을 조달하기 어려운 상황에서 증시 호황에 따른 차익실현 매물이 부동산 시장으로 흘러들이는 경향이 나타나고 있다. 한 금융권 관계자는 “주식 매각 소득이 부동산으로 이전하는 것은 안전 자산으로 여겨지는 부동산을 매수하고자 하는 자산가들의 의도로 해석된다”라고 설명했다.
또한 부동산 거래 시 자금 출처에 대한 조사가 더욱 세밀해지고 있다. 최근 부동산 거래신고법 시행령 개정안에 따라 가상화폐 매각 대금도 자금조달계획서에 포함되었으며, 해외 자금 조달 내역도 보다 상세히 기재해야 한다. 정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “무주택자들이 주식 시장에서 얻은 수익을 내 집 마련의 기반으로 삼으려는 경향이 두드러진다”며, 주택이 가격 변동과 무관하게 거주 가치가 유지된다는 인식이 주식 매각 대금의 부동산 유입을 촉진하고 있다고 분석했다.
이번 현상은 서울 부동산 시장의 자금 유입구조에 중대한 변화를 가져오고 있으며, 앞으로도 이 변화가 지속될 것으로 보인다. 따라서 부동산 시장의 지속적인 관찰과 분석이 필요하다.
