부동산 투자 시장에서 오피스 자산의 용도를 변경해 매각하는 이른바 ‘컨버전’ 전략이 급격히 부상하고 있다. 이는 기존의 자산을 보유하고 운영하는 것보다 더 높은 수익을 기대할 수 있는 가능성이 크고, 따라서 매각도 보다 용이하게 진행될 수 있기 때문이다. 최근 투자은행(IB) 업계에 따르면, 이지스자산운용과 매각 주관사인 CBRE코리아 및 세빌스코리아는 두산건설의 논현 사옥 일부를 에지 데이터센터로 용도 변경해 인수할 수 있다는 안내를 원매자에게 전달했다. 에지 데이터센터는 최종 사용자와 가까운 곳에 설계된 데이터 처리 및 저장 시설로, 기존 건물의 일부 공간을 활용할 수 있는 장점이 있다.
구체적으로 두산건설 논현 사옥은 이지스자산운용이 소유하는 복합 건물로, 지하 1층에서 지상 20층까지의 구조를 가지고 있으며, 이를 세분화한 펀드 구조에서 일부 층에 소형 데이터센터를 설계할 수 있을 것으로 기대된다. 원매자에게는 2028년까지 두산건설과의 마스터리스 계약이 있으며, 이를 통해 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있는 기회가 부여된다. 이와 같은 이유로 해당 자산에 대한 관심이 높아지고 있다.
또한, TCC동양타워도 데이터센터로의 개발이 가능한 잠재력을 가지고 있다. 서울 영등포구 당산동에 위치한 TCC동양타워는 주목할 만한 지리적 이점이 있어, 여의도와 가산디지털단지, 상암 디지털미디어시티와 인접해 있다. 이 건물의 일부분을 에지 데이터센터로 리모델링하거나 전면 신축하여 개발할 경우, 부동산 운영사나 디벨로퍼들이 더욱 손쉽게 사용자를 확보하고 추가적인 운용 수익을 창출할 수 있을 것으로 보인다. 汇丰자산운용은 아울러 지난해 한국전력공사와 대규모 전기 사용 계약을 체결해 기술적인 기반 또한 마련한 상황이다.
호텔로의 컨버전 사례 역시 주목할 만하다. 서울스퀘어를 매각하는 ARA코리아자산운용과 NH투자증권은 건물 내 일부 공간을 호텔로 변경할 수 있다는 내용을 원매자에게 알렸다. 현재 서울스퀘어는 전임차인인 11번가가 이전하면서 몇 개 층이 공실 상태에 있다. 이 공실을 단기간 내 매각하기 위해 숙박시설로의 용도 변환 가능성을 열어두고 매각을 진행할 예정이다.
IB 업계는 이러한 컨버전 현상이 매각되는 부동산의 자산가치를 높이기 위한 전략적 접근으로 해석하고 있다. 오피스 자산으로 운용할 때는 안정적인 수익이 가능하지만 데이터센터나 호텔 등으로 용도를 변경할 경우 이익을 극대화할 수 있다는 분석이 힘을 얻고 있다. 또한, 원매자 측에서 우량 자산으로 변환할 경우 인수 자금 조달에도 유리한 측면이 있다.
최근 조성된 다양한 블라인드 펀드들은 오피스뿐만 아니라 물류센터, 데이터센터, 의료시설 등 다양한 자산에 투자할 수 있도록 규정하고 있어, 이렇게 변화된 자산에 대한 펀드 자금의 흐름이 더욱 용이해질 전망이다. 국민연금공단의 코어 부동산 플랫폼 펀드는 데이터센터 및 도시형 물류, 의료 등 자산에 30%의 비중을 두고 나머지를 오피스 및 리테일에 투자하고 있다.
전문가들은 기존 자산의 용도를 전환하여 연금이나 공제회가 폭넓게 투자할 수 있는 자산으로의 변화를 이끌어 낸다면 그 만큼 더 많은 원매자로부터 관심을 받을 수 있다고 강조했다. 이를 통해 매도자도 인수자와의 거래 종결 가능성을 더 높은 수치로 예측할 수 있게 된다.
