국내 물류센터 시장에서 외국계 투자자들이 저가 매수에 나서며 두각을 나타내고 있다. 최근 국내 물류센터 시장은 공급 과잉 우려가 제기되고 있지만, 글로벌 투자자들은 이 기회를 활용해 자산을 매입하고 있는 상황이다. 그들은 앞서 인수한 우량 자산을 매각하여 투자금을 회수하고, 자산 가치가 하락한 물류센터를 저렴한 가격에 구입하는 전략을 택하고 있다.
24일 투자은행(IB) 업계에 따르면, JLL(존스랑라살) 계열의 라살자산운용은 2019년에 인수한 로지포트 서안성Ⅱ 물류센터의 매각 자문사를 딜로이트안진과 쿠시먼앤드웨이크필드코리아로 선정했다. 라살자산운용은 이번 달 말 입찰을 진행할 예정이며, 다음 달 중 우선협상대상자를 선정한 뒤 거래 관련 MOU를 체결할 계획이다. 로지포트 서안성Ⅱ는 경기도 안성시에 위치한 대형 물류센터로, 지난해 8월 준공되어 현재 JP로지스틱스가 전체 면적을 임차하고 있으며 주요 화주사는 매일유업이다.
이 외에도 싱가포르투자청(GIC)은 경기도 광주시에 위치한 곤지암 물류센터의 투자금 회수 작업을 진행 중이다. 현재 DWS자산운용이 이 물류센터 인수를 추진하고 있으며, GIC는 이 자산 매각 이후에 다른 물류센터 자산 인수 계획을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 국내 물류센터 시장은 코로나19 팬데믹을 겪으며 거래 가격이 안정화된 상태로, 안정적인 수익을 추구하는 국내 투자사들과는 달리 손실 위험을 감수하면서도 높은 목표 수익률을 추구하는 외국계 투자사들이 활발히 움직이는 것으로 해석된다.
상업용 부동산 전문 서비스 기업인 젠스타메이트에 따르면, 수도권 물류센터의 전체 캡레이트(Cap Rate)는 2022년 1분기 이후 꾸준히 상승하고 있으며, 지난해 캡레이트는 5.9%로 전년 대비 약 0.4%포인트 증가했다. NPL(부실채권) 성격의 자산들이 거래되면서 자산 가치가 하락하고 캡이 상승하는 경향이 있지만 일부 우량 자산 거래에서는 캡의 하락 가능성도 감지되고 있다.
최근 ESR켄달스퀘어리츠가 매각하는 이천4 물류센터의 우선협상대상자로 KKR이 선정된 가운데, 캐피탈랜드투자운용과 퍼시픽얼라이언스그룹(PAG) 등의 외국계 대체 투자사들도 입찰에 참여한 것으로 전해진다. 20대와 30대 중심으로 e커머스 소비층이 증가하면서 국내 물류센터 시장은 더욱 확대될 것으로 보인다. 이에 따라 외국계 투자사들의 자산 매입이 더욱 활성화될 것으로 예상된다.
김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 외국계 투자자들이 접근성이 뛰어난 상온 위주의 자산에 적극적으로 투자 의향을 보이고 있다고 전하며, 공급 과잉이 우려되는 동남권역의 투자는 줄어든 반면 남부권과 서북권 등 다른 지역에 대한 투자는 증가하고 있다고 말했다.
