서울 아파트 매매 시장이 정부의 강력한 대출 규제와 토지거래허가구역 확대에도 불구하고 회복세를 보이고 있다. 지난해 10·15대책 이후 급감했던 서울 아파트 매매 거래량이 최근 증가세로 돌아선 것이다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면, 12월 10일 기준 서울 아파트 거래량은 총 3584건으로, 이는 11월의 3335건을 초과하며 거래 회복의 신호로 해석된다.
특히 중저가 아파트가 밀집한 강북 지역의 거래가 두드러진다. 지난달, 서울의 21개 구 중 20곳에서 거래량이 증가세를 보였으며, 노원구는 11월 대비 71%에 달하는 거래량 증가를 보였다. 이는 상대적으로 저평가된 시장 인식과 전세가격 상승 이어지며 저가 매물이 빠르게 소진된 덕분이다. 강동구, 구로구, 동작구 등 다른 강북 지역에서도 지속적인 거래량 증가가 관찰되고 있다.
그럼에도 불구하고 강남 3구 및 용산구는 여전히 12월 거래량이 11월에 비해 크게 감소했다. 이러한 차이는 강남지역에서의 규제와 실수요자와의 괴리에서 비롯된 것으로 보인다. 과거의 ‘3중 규제’로 인해 거래가 위축된 강남과 달리 강북 지역은 상대적으로 저렴한 가격대의 아파트가 실수요자들에 의해 거래되고 있는 것이다.
전문가들은 향후 실수요자 중심의 거래가 더욱 심화될 것으로 예상하고 있으며, 특히 토지거래허가구역의 확대로 인해 매물 공급이 제한되면서 가격 하락이 어려울 것으로 전망하고 있다. 최근 방증하듯 부동산빅데이터 업체 아실의 자료에 따르면, 서울 아파트 매물 수는 5만7242건으로, 10·15대책 발표 직전의 7만4044건에 비해 약 22.7% 감소했다.
한편, 오는 5월 초에는 다주택자 양도소득세 중과의 부활 여부가 큰 변수로 작용할 것으로 예상된다. 정부는 아직 이와 관련한 명확한 방침을 내놓고 있지 않지만, 중과 유예가 종료된다면 그동안 거래를 망설여왔던 다주택자들이 시장에 매물을 내놓을 가능성도 점쳐지고 있다. 이러한 흐름은 특히 6월 지방선거 전까지의 토허구역 해제 여부와 맞물려 더욱 주목받고 있다.
결국, 서울 아파트 매매 시장은 정부 정책과 지역적 수요 성향에 따라 변동성을 겪고 있으며, 이러한 요소들이 맞물려 향후 시장 가격에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 따라서 본격적인 거래 회복세가 이어지려면 실수요자 중심의 매수 심리를 지속적으로 유지하고, 정부의 정책 변화에 민감히 반응해야 할 것이다.
