정부가 부동산 경기를 안정시키기 위해 부동산신탁사의 자본 규제를 강화하고, 이를 통해 건설경기 부실 확산을 방지하고자 나섰다. 최근 국내 7위 신탁사인 무궁화신탁의 자산 부실로 인해 금융당국은 경영개선 명령을 내린 바 있으며, 이는 업계 전반에 손실 충격을 가져올 수 있다는 우려에서 비롯된 조치이다.
금융당국은 3일 “부동산신탁사 영업용 순자본비율(NCR) 규제를 정비할 것”이라며, 책임준공형 신탁사가 부동산 사업을 적시 완료하지 못했을 경우 대주단에 손해배상 책임을 지도록 하여 손해배상액을 총 위험액에 반영하는 방식으로 건전성 기준을 높이겠다고 밝혔다. NCR은 신탁사의 재무 건전성을 측정하는 지표로, 이 비율이 낮아질수록 손실 위험이 크다는 것을 의미한다.
현행 규정대로 NCR이 150% 이하로 떨어지면, 신탁사는 경영 개선 조치를 받아야 한다. 금융기관에 대한 압박이 커질 경우 경영 중단이나 시장에서 퇴출되는 극단적 상황에 처할 수도 있다. 무궁화신탁의 경우 현재 NCR이 69%로 크게 저하되어, 금융위원회로부터 제3자 매각 계획을 제출하라는 요구를 받았다.
금융당국은 이러한 자본 규제가 강화되면서 손해배상액이 총 위험액에 포함될 경우, NCR 수치가 낮아지기 때문에 신탁사들은 더욱 많은 현금화 가능한 자본을 확보해야 하는 부담을 가지게 될 것이다. 이에 따라 금융투자업 규정과 시행세칙을 수정해 책임준공형 신탁 이외에도 다양한 사업에 손해배상액을 반영할 계획이다.
토지신탁 사업장은 기본적으로 차입형, 관리형, 혼합형으로 분류된다. 차입형 사업장은 신탁사가 직접 대출을 받아 사업을 시행하여 손해배상 책임이 적고, 관리형은 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 통한 책임준공형 신탁으로서 모든 책임이 신탁사에 귀속된다. 반면 혼합형은 손해배상액이 총 위험액에 포함되지 않기 때문에, 정부는 이 유종에도 자본 규제를 강화할 계획이다.
또한 당국은 수탁한도의 제한을 이행하여 신탁사가 자기자본의 100% 이내에서만 사업을 맡을 수 있도록 하려 하고 있다. 이렇게 함으로써 건전성을 더 높이고, 책임준공형 사업장에서의 소송 리스크를 줄일 방침이다.
정부는 무궁화신탁에 비해 평균 NCR이 537.3%인 13개 다른 신탁사가 있다는 점을 들어, 전반적인 부실 확산 우려는 낮다고 판단하고 있다. 신탁사들은 최근 대손충당금을 늘리고 있어 더 이상의 위기가 전염될 가능성이 낮다고 덧붙였다.
