정부가 부동산 시장의 안정화를 위해 주택담보대출 한도를 현행 6억원에서 4억원으로 낮추는 방안과 더불어, 전세대출에 대해서도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하는 방안을 고려하고 있다. 그러나 이 같은 대출 규제는 전세가격 상승으로 이어질 수 있다는 우려가 커지고 있다.
세 번째 부동산 대책이 발표될 예정인 가운데, 정부는 수도권 집값의 최근 오름세에 맞서 수요 억제책을 마련하고 있지만 전세시장의 불안정성을 초래할 수 있는 중대한 돌발 변수를 주의 깊게 살펴보고 있다. 정부 관계자는 “부동산 상승세를 초기에 차단하지 않으면 정책 통제력이 떨어진다”며 강력한 대책 필요성을 강조하고 있다.
주택담보대출비율(LTV) 0% 적용 방안이 논의되고 있으며, 이는 고가 주택에 대한 대출이 사실상 차단되는 결과를 초래할 것이다. 또한 DSR 한도를 40%에서 35%로 낮추는 방안도 거론되고 있다. 이러한 대출 규제가 시행될 경우, 전세가격이 상승하며 매매가격 전반에 불안감을 초래할 수 있다는 우려가 크다.
전문가들은 대출 한도가 줄어들면서 집을 사려던 실수요가 전세로 이동하게 되고, 결과적으로 전세 수요가 증가하면서 전세가격이 오르기 쉬운 구조임을 지적하고 있다. 영산대 부동산학과 서정렬 교수는 “정부가 대출 규제를 강화하면 실수요자의 매매 수요가 전세로 몰려 전세가격 폭등 현상이 일어날 가능성이 크다”고 경고했다.
특히 DSR 범위가 확대될 경우 전세대출이 규제망에 편입되며 세입자들이 전세금을 마련하는 데 어려움을 겪게 될 것이라는 점도 우려 요소다. 서 교수는 DSR 규제가 강화되면 중산층과 청년층의 전세보증금 마련 여력이 급격히 줄어들고, 이들은 규제 시행 이전에 서둘러 전세를 구하기 위해 경쟁하게 되어 전세가격이 오히려 상승할 수 있다고 발표했다.
결국 강화된 대출 규제가 매매시장을 억제하려다 전세가격을 자극하고, 다시 전세 불안이 매매시장으로 이어지는 부작용이 발생할 여지가 있다는 분석이 지배적이다. 정부는 이러한 검토 사항을 토대로 대책의 강도를 결정하고 있으며, 실수요자의 전세대출 여건과 청년층의 부담 등을 고려한 보완책이 필요하다는 목소리가 높아지고 있다.
서 교수는 “문재인 정부의 대출 규제 효과가 단기에 그치는 학습 효과가 시장에 존재한다”며 “이번에도 정책 시행 후 잠시 주춤하더라도 수개월 내에 다시 수요가 살아나는 흐름이 반복될 가능성이 크다”고 내다보고 있다. 부동산 시장의 안정성을 높이기 위해 자금조달계획서 제출 의무를 강화하고 편법증여 및 차명거래를 막는 방안도 있게 검토되고 있지만, 보유세 인상에 대해서는 시기상조라는 의견이 강하게 제기되고 있다.
