미국 내 주택 소유자들이 자본 이익세를 고려해야 하는 상황이 증가하고 있다. 왜냐하면 주택의 자산 가치가 상승하기 때문이다. 하지만 전문가들은 이들 세금을 줄이는 데 도움이 되는 잘 알려지지 않은 전략이 있다고 강조한다.
주요 주택을 판매할 때, 일정 조건을 충족하는 경우, 개인 납세자는 최대 25만 달러, 부부 공동 납세자는 최대 50만 달러의 이익을 면세받을 수 있는 특별한 세제 혜택이 있다. 하지만 이 특정 조건들을 충족해야 한다.
부동산 데이터 회사인 CoreLogic의 2024년 보고서에 따르면, 판매하는 주택 중 해당 면세 한도를 초과하는 사례가 증가하고 있다. 2023년 판매된 주택의 8%가 부부 공동 신고의 자본 이익세 한도인 50만 달러를 초과했으며, 이는 2019년에 비해 두 배 이상 증가한 수치다.
특히 고가 주택이 많은 주들, 예를 들어 콜로라도, 매사추세츠, 뉴저지, 뉴욕, 워싱턴 등의 주에서는 이러한 비율이 더욱 높게 나타나고 있다. 이처럼 25만 달러와 50만 달러의 면세 한도를 초과하는 주택 판매가 점점 더 빈번해지고 있다는 점이 주목된다. 전문가인 토미 루카스는 이러한 경향이 증가하고 있다고 언급했다.
주택 판매 이익이 면세 한도를 초과할 경우, 이는 0%, 15%, 20%의 자본 이익세를 부과받게 된다. 이익이 25만 달러 또는 50만 달러를 초과할 경우, 추가적인 3.8%의 순투자소득세가 부과될 수 있다.
그렇다면 이러한 세금을 줄이기 위해 어떻게 해야 할까? 바란 소속의 마크 바란은 주택 소유자가 ‘기본액’을 늘림으로써 자본 이익을 줄일 수 있다고 설명한다. 주택의 기본액이란 원래의 구매 가격을 의미하며, 자본 개선을 통해 이 가격을 높일 수 있다.
자본 개선의 예로는 리모델링, 지붕 교체, 외부 개선 작업 및 시스템 교체 등이 있다. 소유자가 주택을 소유하는 동안에 발생한 자본 개선의 비용을 더하면, 이 기본액이 증가하게 된다. 이는 시간이 지남에 따라 몇 천 달러의 추가 감소로 이어질 수 있다.
다만, 리모델링과는 달리 단순한 주택의 수리나 유지보수(누수 수리, 기물 수리 등)는 IRS의 규정상 기본액에 포함될 수 없다는 점에 유의해야 한다.
또한, 전문가들은 주택 구매와 판매와 관련된 수수료와 종료 비용을 추가하여 자산 이익을 줄일 수도 있다고 덧붙였다. 여기에는 타이틀 수수료, 유틸리티 설치비, 법률 및 기록 수수료가 포함될 수 있으며, 이러한 추가 비용이 몇 천 달러의 세금 부담을 줄이는 데 기여할 수 있다.
결론적으로, 미국 내 주택 판매가 증가함에 따라, 자본 이익세에 대한 인식이 필요하며, 이러한 전략을 통해 세금 부담을 줄일 수 있는 방법들을 고려해 보아야 할 것이다.
