중국의 부동산 시장은 오랫동안 계속된 침체에 시달리고 있으며, 최근 인구 감소가 이 상황을 더욱 어렵게 만들고 있다. 골드만삭스는 중국 도시에서의 신규 주택 수요가 앞으로 수년간 500만 유닛 미만에 머물 것으로 전망하고 있으며, 이는 2017년의 2천만 유닛에 비해 1/4 수준에 해당한다.
인구 감소와 도시화 감소는 향후 주택에 대한 수요를 줄일 것이라는 분석에 골드만삭스의 경제학자들이 주목했다. 세계은행의 최신 데이터에 따르면, 중국의 인구는 2035년까지 14억 명 미만으로 감소할 것으로 예상되고 있으며, 이는 출생아 수 감소와 고령화로 인한 사망 증가가 원인이다.
이번 세기 동안 인구 감소는 매년 50만 유닛의 주택 수요 감소를 초래하고, 2030년대에는 연평균 140만 유닛의 더 큰 감소를 가져올 것으로 보인다. 지난 2010년대에는 인구 증가로 인해 150만 유닛의 긍정적인 기여가 있었음을 감안하면, 이와 대조된다.
중국의 출산율은 2016년 베이징이 단일 자녀 정책을 완화한 이후에도 계속해서 하락하고 있으며, 아이를 갖도록 유도하는 정책에도 불구하고 젊은 세대의 출산 의향은 낮아지고 있다. 직업 안정성 부족과 미비한 사회 보장 제도가 결합되어, 많은 젊은이들이 더 많은 자녀를 낳는 것을 주저하고 있다는 분석이다.
유치원이 3만 6천 곳 가까이 감소하며 유치원 학생 수가 1천만 명 이상 줄어든 것도 이러한 출산율 하락을 반영하고 있다. 초등학교도 2022년부터 2024년까지 약 1만 3천 개가 감소했다.
이러한 인구 변화는 일상적으로 교육 기회가 좋은 지역 주변의 주택 시장에도 영향을 미치고 있다. 한때 명문 학교에 대한 접근성을 바탕으로 해주었던 주택의 가격은 이제 점차 드러나고 있으며, 지역 정부가 학군을 기준으로 한 입학 정책을 축소하면서 주택의 추가 가치가 감소하고 있다.
한편, 베이징에서 7살 아들을 둔 한 엄마는 자신이 구입한 아파트의 가격이 20%나 떨어졌다고 밝혔다. 그녀는 아들이 좋은 초등학교에 다닐 수 있도록 시내 평균 아파트 가격의 두 배가 넘는 금액에 아파트를 구입했다.
2023년에 초등학교에 입학하는 아동 수는 20년 만에 가장 높았으나, 2024년에 감소세를 보였으며, 이는 인구 감소의 실질 영향을 여실히 드러내고 있다.
중국 부동산 시장은 2020년 후반부터 지속적인 하락세를 보이고 있으며, 정부의 각종 대책에도 불구하고 회복의 조짐이 보이지 않고 있다. 5월 새로 공급된 주택 가격은 7개월만에 가장 큰 폭으로 하락했으며, 주요 도시 30곳에서의 신규 주택 판매량도 전년 대비 11% 감소했다.
골드만삭스는 부동산 가격이 지속적으로 하락할 것으로 전망하며, 투자자들은 앞으로도 순매도에 나설 가능성이 높다고 판단하고 있다. 그러나 도시화가 계속 진행됨에 따라 물리적 수요는 다소 유지될 수 있을 것이라는 의견도 존재한다.
