코람코자산운용은 최근 발간한 ‘2025년 3분기 상업용 부동산시장 전망 보고서’에서 자산별 시장 동향과 함께 향후 전망을 제시하며, 각 자산의 회복 강도가 상이할 것이라고 밝혔다. 특히, 고품질 오피스와 호텔에는 안정적인 수요가 유지될 것으로 보이는 반면, 물류센터는 공실률이 높아 어려움을 겪을 것으로 예측하고 있다.
올해 상반기 동안 오피스 거래규모는 약 11조7000억원에 이를 정도로, 전년 동기 대비 186%의 놀라운 성장을 기록하였다. 특히 현대자동차의 강남역 스케일타워와 CJ올리브영의 서울역 KDB생명타워 매입 사례와 같이 대형 오피스 거래가 중요한 변수로 작용하며 시장에 활력을 불어넣었다. 이러한 고급 오피스에 대한 수요는 ‘플라이트 투 퀄리티’라는 트렌드로 이어져, 글로벌 투자자들도 강남과 여의도, 종로 등 주요 업무 지구의 대형 오피스에 높은 관심을 보이고 있다.
반면 물류센터 시장은 공실 부담이 심각하게 나타나고 있다. 수도권의 거래 규모가 1조6000억원으로 전년 대비 45% 감소함에 따라, 공실률은 상온 물류센터에서 16%, 저온센터에서는 40%에 달해 임대시장 상황이 매우 어려워 보인다. 신규 물류센터의 공급 감소는 긍정적인 신호이지만, 여전히 높은 공실률은 시장 회복에 걸림돌이 되고 있다. 그럼에도 불구하고, 신축 복합 및 상온시설에 대해 글로벌 투자자들이 선별적으로 관심을 보이며, 제한적인 해외 자본 유입이 가능할 것으로 내다봤다.
호텔 시장은 코로나19 이전 수준을 넘는 외국 관광객 수의 증가로 활기를 띠고 있다. 최근 한국에서의 고급 호텔 거래가 증가하고 있으며, 로즈우드와 아만 등 럭셔리 브랜드들의 진출이 예정되어 있어 호텔 시장의 활성화가 예상된다. 이는 외국 자본의 유입을 더욱 가속화할 것으로 연결될 것으로 보인다.
또한 데이터센터는 뉴 이코노미 섹터의 중요한 자산으로 자리 잡고 있다. 산업 성장과 더불어 데이터센터에 대한 투자 수요가 증가하고 있으며, 2025년 이후에는 재무적 투자자와 글로벌 운영사를 중심으로 코로케이션 시설이 급속히 증가할 것으로 전망된다. 올해 수도권 내 6개 데이터센터가 공급될 예정이며, 2027년까지 부산 등에서 22개 데이터센터가 신규로 공급될 예정이다.
김열매 코람코자산운용 리서치&전략실장은 “3분기 상업용 부동산 시장에서는 자산군에 따라 희비가 엇갈릴 것”이라고 강조하며, 프라임 오피스와 호텔은 지속적인 수요를 보이는 반면 물류센터는 공실률 문제가 심각하다고 분석하였다. 데이터센터와 임대주택은 장기적인 성장성과 안정성을 갖춘 투자 대안으로 떠오르며, 자산별 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것이라고 덧붙였다.
