글로벌 상업용 부동산 시장의 회복세가 제한적이라는 분석 결과가 나왔다. 마스턴투자운용이 20일 발행한 ‘마스턴 인사이트-From Pause to Play’ 보고서에 따르면, 데이터센터, 임대주택, 물류센터와 같은 특정 섹터 및 지역으로 자금이 유입되고 있으며, 오피스 부문은 회복세가 지연되고 있다.
실제로 지난 1분기에는 학생기숙사(PBSA), 데이터센터, 물류 섹터에 자본 유입이 확대됐지만, 오피스와 리테일 분야에 대한 투자에 대한 평가는 상당히 부정적이다. 일반적으로 미국 자본은 여전히 상업용 부동산 시장의 최대 투자 공급원으로 부각되고 있으나, 올 1분기 투자액이 전년 대비 19% 감소한 결과를 보였다.
한편, 싱가포르의 투자 운용사들은 한국, 일본, 호주 등 아태지역(APAC) 내 물류 및 주거 섹터에 대한 투자를 두 배 이상 확대하면서 적극적으로 시장에 대응하고 있다. 이처럼 글로벌 GP(운용사)들은 단순 섹터 중심의 투자를 넘어 ‘국가×섹터×전략’의 조합을 고려하는 ‘전략 기반 투자’로의 전환을 이루어가고 있다.
또한, 자본 유입은 특정 도시로 선별적으로 집중되고 있다. 최근 보고서에서는 도쿄가 대형 리테일 거래로 1분기 거래량 1위를 차지했으며, 뉴욕, 로스앤젤레스, 댈러스, 런던, 시드니가 뒤를 이었다고 언급됐다. 이러한 도시별 거래 현황은 특정 섹터와 지역으로 자본이 집중되고 있음을 시사한다.
기준금리가 하향 안정세를 보이고 있지만, 여전히 차입 비용은 고점에 머물러 있으며 자산 수익성에 부담을 주는 상황도 지적되었다. 현재 미국의 상업용 부동산(CRE) 차입비용은 약 6%로 고착화되고 있으며, 이는 기존 레버리지 기반 투자 전략에 수익성 한계를 초래하고 있다. 분석에 따르면, 현재의 가격 조정은 실물 수요보다는 자금 조달 비용과 금융시장 변동성이 주요 원인으로 작용하고 있는 것으로 해석되고 있다.
마스턴투자운용의 지효진 글로벌리서치팀 이사는 “상업용 부동산 시장은 고금리 피로와 정책 불확실성 속에서 여전히 제한적 회복 단계에 놓여 있다”며, “금리 예측보다 구조적 해석과 리스크 분산 역량이 중요하며, 투자자와 GP 간 전략적 협업이 성과를 좌우할 것”이라고 강조했다. 이번 보고서는 마스턴투자운용 R&S(Research&Strategy) 본부에서 작성하였으며, 글로벌 상업용 부동산 시장의 구조적 수요 기반 섹터로 자본이 재배치되는 흐름을 분석하고 있다.
