부동산 투자시장에서 기존 자산의 용도를 변경하여 매각하는 ‘컨버전’ 전략이 주목받고 있다. 이 전략은 기존 오피스나 상업시설을 데이터센터나 호텔로 전환함으로써 더 큰 수익을 창출할 수 있게 해, 매각이 더욱 수월하게 이뤄질 수 있는 장점이 있다.
최근 투자은행 업계에 따르면, 이지스자산운용과 CBRE코리아, 세빌스코리아가 협력하여 두산건설 논현사옥의 일부를 엣지 데이터센터로 용도 변경할 계획을 원매자들에게 알렸다. 엣지 데이터센터는 최종 사용자와 가까운 소형 면적에서 운영될 수 있는 시설로, 두산건설이 현재 보유하고 있는 자산의 일부 층에 이를 구축할 수 있는 가능성이 있다.
특히 원매자 입장에서는 두산건설이 2028년까지 마스터리스 계약을 체결해 안정적인 임대수익을 보장받을 수 있다는 점에서 긍정적이다. 이러한 배경으로 인해 기존 자산의 컨버전이 더욱 매력적인 투자옵션으로 평가받고 있다. 현재 서울에 위치한 TCC동양타워 역시 데이터센터로 개발할 수 있는 자산으로 주목받고 있으며, 이곳은 데이터 수요가 높은 영등포구에 위치해 지리적 장점이 있다.
서울스퀘어와 같은 상업시설도 호텔로의 조정 가능성이 있는 사례로, ARA코리아자산운용과 NH투자증권이 매각을 추진하면서 이를 원매자들에게 안내하고 있다. 해당 자산 일부가 현재 공실 상태인 만큼, 이를 채우기 위한 전략으로 호텔 컨버전 가능성을 열어 놓는 것이 매각에 도움이 될 것으로 보인다.
이러한 컨버전 현상은 부동산 자산의 가치를 높이는 전략적 선택으로 해석된다. 전통적인 오피스 자산이 안정적인 수익을 제공하는 반면, 데이터센터와 호텔 등으로의 변환은 추가적인 수익원을 제공할 수 있다. 이는 원매자들에게도 더욱 매력적으로 다가오며, 자산의 변환이 자금 조달 용이성을 높이는 측면이 있다.
또한 최근 만들어지고 있는 블라인드 펀드는 오피스 외에도 물류센터, 데이터센터, 의료 시설 등 다양한 자산에 투자할 수 있는 조건을 가지고 있다. 국민연금공단의 새로운 코어 플랫폼 펀드는 데이터센터와 도심형 물류에 30%를 투자하고 나머지를 오피스 및 소매 부문에 배분할 계획이다.
이와 같은 변화는 기존 자산을 연금이나 공제회 등 다양한 블라인드 펀드가 관심을 가질 수 있는 자산으로 변화시킴으로써, 매도자와 원매자 모두에게 유리한 거래 가능성을 증대시키고 있다. IB업계 관계자는 이러한 컨버전 전략이 자산의 가치를 높이며, 거래 성사 가능성을 높이는 중요한 요소라고 언급했다.
