최근 부동산 투자 시장에서 기존 자산의 용도를 변경하여 매각하는 이른바 ‘컨버전’ 전략이 주목받고 있다. 이는 전통적인 오피스 자산을 데이터센터나 호텔 등의 다른 용도로 변화시켜 더 높은 수익을 올릴 수 있다는 점에서 많은 투자자들로부터 관심을 받고 있다. 특히, 두산건설의 논현 사옥은 일부가 에지 데이터센터로 변환 가능하다는 점에서 매력적인 자산으로 떠오르고 있으며, 서울스퀘어는 호텔로의 변환 계획이 있는 상태이다.
투자은행(IB) 업계에 따르면, 이지스자산운용과 매각 주관사인 CBRE코리아, 세빌스코리아는 최근 원매자들에게 두산건설이 보유한 논현 사옥의 일부를 데이터센터로 전환해 인수할 수 있다고 안내했다. 이 에지 데이터센터는 최종 사용자와 가까운 위치에서 운영될 수 있어 임대 가능성이 높다. 두산건설의 논현 사옥은 지하 1층에서 지상 20층까지 다양한 층을 펀드로 소유하고 있으며, 일부 층에 설정된 소형 데이터센터는 관련 법규를 준수하여 구축 가능하다고 덧붙였다.
원매자에게는 2028년까지 두산건설이 마스터리스 계약을 진행하고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 조건도 마련되어 있다. 이러한 환경 속에서, 현재 시장에 매물로 나온 TCC동양타워 또한 데이터센터로 발전 가능성이 높은 자산으로 주목받고 있다. TCC동양타워는 여의도, 가산디지털단지, 상암 디지털미디어시티와 가까워 높은 데이터 수요를 반영할 수 있는 지리적 강점을 지닌다. 자산운용사나 개발자가 이 건물을 리모델링하거나 신규 데이터센터로 개발할 경우, 쉽게 임차인을 찾을 수 있어 추가적인 운용 수익을 창출할 수 있다.
또한, 서울스퀘어의 경우 ARA코리아자산운용과 NH투자증권이 진행 중이며, 일부 지역의 공실을 호텔로의 용도 전환 매각 가능성을 열어두고 있다. 서울역이라는 입지 프리미엄과 호텔로의 컨버전 가능성 덕분에, 다수의 국내외 투자사들이 매각 입찰에 적극 참여할 것으로 예상된다.
이번 컨버전 경향은 매각 가치 상승을 목표로 한 전략적 접근으로 해석된다. 오피스 자산은 안정적인 수익을 제공하지만, 데이터센터로의 전환이나 호텔로의 변환을 통해 추가적인 이익을 추구할 수 있어 투자자에게 매력적으로 다가온다. 원매자들에게도 해당 자산을 컨버전하는 것이 자금을 조달하기 용이해지는 장점을 제공한다. 최근 조성되고 있는 블라인드 펀드들이 오피스 외에도 물류센터, 데이터센터, 의료시설 등 다양한 자산에 투자하기 시작하면서, 이들 자산으로의 전환은 매수자들에게 관심이 더욱 증가할 것으로 보인다.
한 업계 관계자는 “기존 자산을 연금이나 공제회 블라인드 펀드들이 관심을 가질 수 있는 자산으로 바꾸면, 그만큼 많은 원매자가 주목할 것”이라고 전했다. 이와 같은 전략을 통해 매도자는 인수자들의 거래 종결 가능성을 보다 명확하게 예측할 수 있게 된다. 이러한 역동적인 부동산 시장 변화는 향후 자산 포트폴리오의 효율성을 높이는 사례로 자리 잡을 것으로 기대된다.
