코람코자산운용은 최근 발표한 ‘2025년 3분기 상업용 부동산시장 전망 보고서’를 통해 한국 상업용 부동산 시장의 동향과 전망을 제시했다. 보고서는 자산별로 뚜렷하게 나타나는 회복 강도의 차이를 강조하며, ‘양극화’ 현상이 지속될 것이라고 밝혔다.
특히, 올해 상반기 오피스 거래 규모는 약 11조7000억원으로, 지난해 같은 기간에 비해 무려 186% 증가한 것으로 나타났다. 이는 현대자동차의 강남역 스케일타워와 CJ올리브영의 서울역 KDB생명타워 등 대형 오피스 거래가 활발하게 이루어진 덕분이다. 코람코는 ‘플라이트 투 퀄리티’ 트렌드에 힘입어, 프라임 오피스에 대한 수요가 증가하며 글로벌 투자자들이 강남, 여의도, 종로 등 핵심 업무지구에 접근하고 있음을 강조했다.
반면 물류센터 시장은 심각한 공실 문제에 직면해 있다. 수도권 내 물류센터 거래 규모는 1조6000억원으로, 지난해 같은 기간에 비해 45% 감소했다. 신규 물류센터의 공급 감소는 긍정적인 신호일 수 있으나, 상온 물류센터는 16%, 저온센터는 40%대의 공실률을 기록하고 있어 임대시장에 어려운 상황을 나타내고 있다. 그러나 3년 이내에 준공된 신규 복합 및 상온시설에 대해서는 일부 글로벌 투자자들의 관심이 집중되고 있어 제한적인 해외 자본 유입이 이루어질 것으로 기대되고 있다.
호텔 시장은 코로나19 이전 수준을 초과하는 외국 관광객의 증가로 활력을 얻고 있다. 해외 자본의 운영 목적으로 서울 호텔 거래가 증가하고 있으며, 로즈우드, 아만과 같은 럭셔리 호텔 브랜드의 한국 진출이 예정되어 있어 당분간 호텔 시장의 활발한 거래가 예상된다.
데이터센터는 뉴 이코노미 분야의 핵심 자산으로 부상하고 있다. 산업의 성장이 본격화됨에 따라 데이터센터에 대한 투자 관심이 높아지고 있으며, 2025년 이후 재무적 투자자와 글로벌 운영사들이 중심이 되어 코로케이션 시설 공급이 빠르게 확대될 것으로 전망된다. 올해 수도권 내 6개의 데이터센터가 공급될 예정이며, 2027년까지 수도권 및 부산 지역에서 총 22개의 데이터센터가 신규로 공급될 예정이다.
김열매 코람코자산운용 리서치&전략실장은 “2025년 3분기의 상업용 부동산 시장은 자산별로 명확한 차이를 보일 것”이라며, “프라임 오피스와 호텔은 안정적인 수요를 유지하는 반면, 물류센터는 높은 공실률의 부담을 안고 있다”고 설명했다. 또한, 데이터센터와 임대주택은 장기적인 성장성과 안정성을 갖춘 투자 대안으로 떠오르면서 시장에서의 양극화 현상이 더욱 두드러질 것이라고 덧붙였다.
