미국 연방준비제도(Fed)는 지난 9월부터 금리 인하 사이클에 돌입하며 2020년 이후 처음으로 기준 금리를 50bps 낮춘 것으로 알려졌다. 이러한 금리 인하는 상업용 부동산(CRE) 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되며, 금융 서비스 기관인 웰스파고의 분석가들은 이를 “상업용 부동산 시장의 가장 두드러진 긍정적인 신호”라고 평가했다.
저금리는 부채 비용을 낮추어 주며, 거래 활동이 중단된 CRE 산업에 긍정적인 흐름을 주는 데 도움을 줄 것이다. 상업용 부동산 시장은 코로나19 초기 셧다운 이후 약 15년간의 상승세가 종료된 이후, 높은 차입 비용과 낮은 임차 수요, 증가한 공급 등의 압박을 받아왔다. 이로 인해 자산 가치와 거래량이 감소하였다.
웰스파고 분석가들은 Fed의 정책 전환이 “상업용 부동산 회복을 위한 기반을 마련한다”고 밝혔으며, 금리가 감소한다고 해서 모든 문제를 해결하는 만병통치약은 아니라고 설명했다. 상장 리츠(REITs)와 같은 고배당 주식은 낮은 금리가 투자자들에게 더 매력적으로 다가갈 수 있으나, 실제로 금리 인하의 주요 영향은 심리적 요인이라고 분석가들은 덧붙였다.
CRE의 판매 회복이 이뤄지는 가운데, 윌리 워커(CEO)는 CNBC와의 인터뷰에서 새로운 긍정적 분위기 속에서 리파이낸싱 및 판매량이 증가하고 있다고 전했다. Fed의 긴축 사이클 동안에는 매수자와 매도자 간 가격에 대한 갈등으로 거래시장이 꽁꽁 얼어붙었으나, 최근에는 다세대 주택(multifamily) 부문에서의 거래량 증가가 눈에 띈다.
보고서에 따르면, 2024년 2분기에 400억 달러 이상의 거래가 발생했으며, 이는 전분기 대비 13.9% 증가한 수치지만, 여전히 작년 동기 대비 9.4% 감소한 수치이다. 몇몇 주요 하위 섹터가 동반 상승세를 보일 것이지만, 회복의 과정은 불균형할 것으로 예상된다.
그러나 사무실 부문은 여러 과제에 직면해 있다. 웰스파고의 보고서에 따르면, 2022년 이후 처음으로 사무실의 순 흡수(Net Absorption)가 긍정적으로 변화했지만, 공급이 수요를 초과하고 있어 공실률은 여전히 증가하고 있다. 뉴욕 맨해튼과 같은 대도시에서 사무실 건물의 방문률은 2019년의 77%에 불과하고, 사무실 가격은 팬데믹 이전 수준에 비해 48.7% 하락한 상태이다.
그에 따라 CRE 사무실 부문의 회복은 다소 먼 것처럼 보이며, 다른 자산 유형들이 자리를 잡아가고 있는 반면 사무실 부문은 안정화까지 시간이 더 필요할 것으로 보인다.
반면 다세대 주택 부문은 수요 증가를 보이고 있다. 웰스파고의 연구에 따르면, 2024년 2분기 동안 다세대 자산의 순 흡수는 거의 3년 만에 가장 높은 수준에 도달했으며, 이는 신축되고 있는 다세대 주택의 수와 양호한 세입자를 끌어들이는 요인으로 작용하고 있다. 현재 단독 주택의 가격이 증가함에 따라, 렌트 시장에서 다세대 주택의 수요가 증가할 것으로 보인다.
앞으로의 전망은 긍정적이며, 높은 주택 소유 비용이 렌트 수요를 지속적으로 지지할 것으로 예상된다. 현재의 다세대 주택에 대한 선호는 가까운 미래에도 계속될 가능성이 높다.
