최근 CBRE코리아의 보고서에 따르면, 국내 물류센터 시장에서 공급 과잉 문제가 완화되고 있으며, 이는 수도권 A급 물류센터 시장의 안정적인 성장 전망을 시사한다. CBRE코리아는 ‘다가오는 물류시장의 새로운 균형’이라는 주제로 발표한 보고서에서, 시장의 공급 축소와 견조한 수요가 맞물려 향후 안정적 성장이 이루어질 것이라고 분석했다.
2023년 8월 기준으로 수도권 A급 물류센터 중 1년 이상 착공이 지연된 사업장이 172곳이며, 이들은 총 1236만㎡의 규모를 차지하고 있다. 이들 중 81%는 이미 건축 허가 후 3년이 경과한 상태로, 구조적 제약을 감안할 경우 2026~2027년까지 신규 공급은 기존 시장 규모의 5% 미만에 그칠 것으로 보인다. 이는 과대 공급으로 인한 공실률 문제를 완화하는 데 도움을 줄 전망이다.
팬데믹 이후 급격히 증가한 공급으로 공실률이 높아졌던 과거와 달리, 최근의 공급 축소는 수급 불균형을 해소하는 방향으로 전환되고 있다. 특히 올 상반기에는 수도권 A급 물류센터 임차 면적의 79%가 3자 물류(3PL)와 이커머스 부문에서 차지하고 있으며, 이 두 산업군은 안정적인 성장세를 유지하고 있다. 이 커머스 시장의 주요 기업으로는 쿠팡과 CJ대한통운 등이 존재하며, 중국계 이커머스 기업들의 국내 진출도 수요 다변화를 촉진하고 있다.
2027년까지 수도권 A급 물류센터의 통합 공실률은 약 10% 수준까지 하락할 것으로 예상되며, 특히 상온 물류센터의 경우 공실률이 4% 이하로 떨어질 가능성이 커 보인다. 반면, 저온 물류센터는 과잉 공급과 수요 회복 지연으로 인해 최소 30% 이상의 공실률이 지속될 가능성이 있다.
공실률 하락과 공급 축소는 임대료에도 영향을 미치고 있다. 상온 물류센터를 중심으로 임대료가 회복세를 보일 것으로 예상되며, 이를 통해 프라임 자산의 임대료 상승 압력이 더욱 커질 것으로 보인다. 새로운 물류 트렌드에 적응하고자 하는 임차인의 프라임 자산 선호가 두드러지면서, 임차 경쟁 또한 심화될 전망이다.
CBRE코리아 리서치 총괄 상무인 최수혜는 “수도권 물류센터 시장은 공급 과잉의 정점을 지나, 공급 축소와 함께 견조한 수요가 맞물려 새로운 균형점에 접어들었다”고 설명하였다. 앞으로 임차인과 투자자 모두 자산별 차별화 요인을 종합적으로 검토하고, 자동화 및 통합화와 같은 구조 변화에 선제적으로 대응해야 할 시점에 와 있음을 강조했다.
