서울의 아파트 시가총액이 전국 아파트 시장의 거의 절반을 차지하면서 역대 최고치를 경신했다. 2023년 11월 기준으로 서울의 아파트 시총은 1817조6000억원으로 집계되었으며, 이는 전체 아파트 시장의 43.3%를 차지한다. 한국은행이 발표한 ‘2025년 하반기 금융안정보고서’에 따르면, 이는 2020년 부동산 열풍이 있었던 시기의 기록을 초과하는 수치로, 서울 중심의 부동산 시장 집중이 금융 불균형을 심화시킬 수 있는 가능성을 암시하고 있다.
비수도권의 주택 시장은 정반대의 상황을 보이고 있다. 5대 광역시의 주택 매매가격은 전고점 대비 20% 이상 하락한 것으로 분석되었다. 대구의 경우 26.6%, 부산은 18%의 가격 하락폭을 기록하는 등 지역별로 부진한 모습을 보이고 있으며, 서울만이 유일하게 전고점 대비 2.1% 상승세를 나타내고 있다. 이러한 차이는 현재 지역 내총생산(GRDP) 대비 아파트 시총 비율에서 더욱 뚜렷하게 나타난다. 비수도권은 0.8배에 그친 반면, 서울은 3배에 달해 극심한 격차가 발생하고 있다.
한은은 이러한 서울 중심의 주택가격 상승이 잠재적인 금융 리스크를 초래할 수 있다고 경고했다. 서울의 주택시장 위험지수는 2018년 통계 작성 이후 최고치인 0.90에 도달했다. 이 지수는 소득과 국내총생산(GDP) 대비 가계부채를 종합적으로 반영하여, 실물 경제 대비 주택시장의 과열 상태를 보여주는 중요한 지표로 평가된다. 장정수 한은 부총재보는 “수도권 주택시장에서 발생하는 금융 불균형 문제를 중점적으로 다루면서, 비수도권의 주택시장에 대해서는 세부적인 보완책도 마련해야 할 필요성이 있다”고 강조했다.
한편, 국내 개인투자자들이 주식 시장에서 자금을 이동하는 경향에 대해 한은은 분석을 진행했다. 주식 시장이 상승세를 보일 때, 많은 개인투자자들이 차익을 실현하고 해외 주식으로 자금을 이동시키는 경향이 있는 것으로 나타났다. 특히 지난해 7월부터 10월 사이에 한국과 미국 증시가 동시에 상승했을 때, 개인투자자들은 23조원 규모의 국내 주식을 순매도하고, 반면 해외 주식에는 약 15조원을 순매입하는 패턴을 보였다. 이러한 경향은 한국과 미국의 장기적인 수익률 격차로 인해 국내 증시에 대한 기대수익률이 낮고, 미국 증시에 대한 기대가 상대적으로 높기 때문에 발생하고 있음을 한은은 설명하였다.
결론적으로, 서울의 아파트 시장은 지속적인 성장세를 보이고 있지만, 동시에 금융 불균형과 리스크 요인에 대한 경각심을 가져야 할 시점이다. 비수도권 시장의 부진을 타개하기 위한 보다 세심한 정책과 함께, 서울의 과열된 시장에 대한 대응책이 절실히 요구되고 있다. 이러한 맥락에서 금융 시장의 안정성과 실물 경제의 조화를 이루는 것이 중요한 과제가 될 전망이다.
