2024년 미국에서 첫 주택 구매자의 평균 연령이 처음으로 38세에 도달했다고 미국 부동산 협회(National Association of Realtors, NAR)의 2024년 주택 구매자 및 판매자 프로필 보고서가 밝혔다. 이는 2023년 7월에 비해 3세 연장된 수치로, 조사에 참여한 5,390명의 구매자들 중 2023년 7월부터 2024년 6월 사이에 주거용 부동산을 구매한 이들을 대상으로 한 결과이다. 1980년대의 첫 주택 구매자가 대략 20대 후반이었던 것과 비교할 때, 최근의 트렌드는 확연히 달라졌다.

NAR의 부대표 경제학자인 제시카 로츠(Jessica Lautz)는 “현재 주택 시장에 진입할 수 있는 첫 주택 구매자는 더 나이가 많고, 더 높은 소득을 가진 부유한 집단”이라고 설명했다. 높은 주택 가격이 더 큰 초기 투자금, 즉 다운페이먼트를 요구하고 있기 때문에 이전에 비해 경제적 여유가 필요한 상황이다. 또한, 첫 주택 구매자의 시장 점유율은 지난해 32%에서 24%로 감소하였으며 이는 NAR이 데이터를 수집한 1981년 이후 가장 낮은 수치로 기록되었다.

주택 부족, 부유한 구매자들 간의 경쟁, 높은 임대료 등의 여러 요인이 젊은 세대가 첫 집을 구매하는 것을 더욱 어렵게 만들고 있다. 자산 부족 문제는 주택 시장의 가장 큰 이슈로 부각되고 있으며, Zillow의 수석 경제학자 오르페 디부원귀(Orphe Divounguy)는 “현재의 주택 부족은 미국 내 가장 큰 주택 문제”라고 강조했다. 2023년 중반 기준으로 약 400만 채의 주택이 부족하며, 신규 주택 건설은 느리게 진행되고 있다.

최근 CNBC 이벤트에서 “프로퍼티 브라더스”의 공동 진행자인 조너선 스콧(Jonathan Scott)은 지속적인 주택 부족이 첫 주택 구매자에게 미치는 장기적인 영향을 경고하며 “20년이 지나면 젊은 세대는 집을 구입할 수 있는 사람이 전혀 없을 것”이라고 말했다. 이어 2023년 9월 단독 주택의 신규 건축 시점은 1,027,000채로, 8월에 비해 2.7% 증가하였지만 여전히 공급이 제한된 상태임을 알렸다.

현재 주택 시장은 재구매자와 판매자에게 주도되고 있으며, 평균적으로 재구매자의 나이는 61세이고 판매자는 63세이다. 이러한 이들이 가지고 있는 주택 자산, 즉 홈 에쿼티는 현재 미국 주택 소유자에게 17.6조 달러 이상으로 추정된다. 2024년 2분기에는 홈 에쿼티가 1.3조 달러 성장하며 전년 대비 8% 증가하였다.

높은 임대료와 높아진 부채 소득 비율이 주택 구매를 원하는 이들의 자금 마련을 더욱 어렵게 만들고 있다. 팬데믹 기간 동안 임대료는 세입자 임금보다 더 빠르게 증가했으며, 2022년에는 임대료 상승률이 연율 16%로 정점을 찍었다. 이로 인해 전형적인 세입자는 소득의 31%를 임대료로 지출하고 있으며, 절반의 세입자 가구는 “비용 부담”을 겪고 있다. 로츠는 “세입자들이 더 오랜 기간 동안 세입자로 남아있게 되는 이유는 affordability, 즉 구매 가능성이 심각하게 압축되었기 때문”이라고 언급하였다.

이와 같은 상황은 구매자가 이미 보유하고 있는 부채를 갚는 데에도 영향을 미치며, 따라서 부채 소득 비율(DTI)에도 큰 영향을 준다. 대출 기관이 주택 담보 대출을 승인하기 위해 DTI를 고려하므로, 이러한 요인들은 결국 주택 구매의 가능성과 직접 연결된다. 특히 인플레이션 환경에서는 이러한 압박이 더욱 가중될 수 있다.