최근 CBRE코리아의 보고서에 따르면, 국내 물류센터 시장에서 과잉 공급 문제가 점차 개선되고 있는 것으로 나타났다. 수도권 A급 물류센터의 공급 과잉 우려가 해소되고 있으며, 이는 공급 축소와 수요 증가가 동시에 이뤄지는 가운데 안정적인 성장세로의 전환을 암시한다.
2023년 8월 기준으로, 수도권의 A급 물류센터 중 1년 이상 착공이 지연된 사업장은 172개에 달하며, 이들 사업장의 총 면적은 1236만㎡에 이른다. 특히, 이 중 81%는 건축 허가를 받은 지 3년이 넘은 상태로, 공급 지연이 지속되고 있다. 전문가들은 향후 2026년부터 2027년까지 신규 공급량이 현재 시장 규모의 5%에 미치지 못할 것으로 전망하고 있다. 이는 구조적인 제약 요소들이 반영된 결과로 풀이된다.
팬데믹 이후 물류센터의 공급이 급증했던 과거와 달리, 최근의 공급 축소는 시장의 수급 불균형을 완화하는 방향으로 전환되고 있다. 현재 3자 물류(3PL)와 이커머스 산업군에서의 수요는 여전히 견고하게 유지되고 있으며, 올해 상반기 동안 수도권 A급 물류센터의 임차 면적 중 79%가 이 두 산업에서 차지하고 있다. 특히, 쿠팡과 CJ대한통운과 같은 대형 기업이 시장 선두주자로 자리 잡고 있으며, 중국계 이커머스 기업들의 국내 진출이 본격화되면서 수요가 더욱 다양해지고 있다.
시장 구조 변화에 따라, 2027년까지 수도권 A급 물류센터의 통합 공실률이 약 10%로 하락할 것이라는 전망도 나왔다. 상온 물류센터의 경우 공실률이 4% 이하로 줄어들 것으로 예상되지만, 저온 물류센터는 과잉 공급과 수요 회복 지연으로 인해 최소 30% 이상의 공실률을 지속할 것으로 보인다.
공실률이 하락하고 공급이 제한됨에 따라, 임대료에도 긍정적인 영향을 미치고 있다. 특히 상온 물류센터의 임대료 회복세가 두드러지고 있으며, 주목할 만한 것은 프라임 자산의 임대료 상승 압력이 더욱 커지고 있다는 점이다. 또한, 자동화 및 통합 물류 운용의 새로운 트렌드에 맞춰 임차인들은 프라임 자산 선호를 더욱 강화하고 있으며, 이로 인해 임차 경쟁도 심화될 전망이다.
최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄 상무는 “수도권 물류센터 시장은 공급 과잉의 정점을 지나 공급 축소와 견조한 수요가 공존하며 새로운 균형점에 접어들고 있다”고 전하며, “임차인과 투자자는 각각 자산별 차별화 요인을 종합적으로 검토하고, 자동화 및 통합화 등의 구조적 변화에 적극적으로 대응해야 할 시점”이라고 강조했다. 이러한 변화는 앞으로도 물류센터 시장의 안정성과 성장 가능성을 제고할 중요한 요소로 작용할 것이다.
