중국의 부동산 시장이 장기적인 침체에 빠져 있으며, 인구 감소가 이 상황을 더욱 악화시키고 있다. 골드만삭스는 중국의 대도시에서 신규 주택 수요가 연간 500만 유닛 이하로 억제될 것이며, 이는 2017년 2000만 유닛에 비해 4분의 1에 불과하다고 예상하고 있다.
경제 전문가들은 “인구 감소와 도시화 둔화가 향후 주택에 대한 인구적 수요를 줄이고 있다”고 경고하고 있다. 세계은행의 최신 데이터에 따르면, 중국의 인구는 2035년에는 14억 명 이하로 줄어들 것으로 예상되며, 이는 신생아 감소와 노인 인구의 증가가 주요 원인으로 지목되고 있다.
최근 3년간 중국의 인구는 감소세를 보였으며, 2024년 정부 데이터에 따르면 전년 대비 139만 명 줄어든 것으로 나타났다. 이러한 인구 감소는 2020년대에 매년 50만 유닛의 주택 수요를 감소시키고, 2030대에는 연간 140만 유닛의 더 큰 피해를 초래할 것이라는 골드만삭스의 예측이 있다. 반면 2010년대에는 인구 증가로 인해 150만 유닛의 긍정적인 기여가 있었던 바 있다.
중국의 출산율은 2016년 일자리를 좀 더 효율적으로 분배하기 위해 ‘한 자녀 정책’을 완화한 후에도 지속적으로 하락하고 있다. 젊은 세대들은 높은 경제적 부담과 안정적인 직업 전망 부족, 열악한 사회 보장 시스템으로 인해 출산을 미루고 있다. 전문가들은 베이징의 출산 장려 정책이 뿌리 깊은 문제들을 해결하지 못할 것이라고 지적하고 있다.
이와 함께, 지난 2년 동안 약 36,000개의 유치원이 문을 닫았으며, 유치원에 재원하는 학생 수는 1천만 명이 넘게 감소했다. 초등학교 수도 2022년과 2024년 사이에 13,000개가 줄어들었다. 이러한 경향은 한때 강력한 수요로 인해 가격이 급등했던 좋은 학교 인근 주택 시장에도 영향을 미치고 있다. 지역 정부가 구역 기반 등록 정책을 줄이면서 이러한 아파트의 추가 가치는 감소 조짐을 보이고 있다.
이 같은 인구 감소는 2020년 말부터 부진을 겪고 있는 주택 시장에 더 큰 부담을 주고 있다. 작년부터 정부가 부동산 시장 회복을 위한 여러 조치를 시행했지만, 시장 회복의 기미는 보이지 않고 있다. 신규 주택 가격은 2025년 5월에 7개월 만에 가장 빠른 속도로 하락하고 있으며, 30개 주요 도시의 신규 주택 판매 또한 전년 대비 11% 감소했다.
골드만삭스는 앞으로 주택 가격 하락이 계속될 것이라는 기대감에 따라 주택 투자자들이 소유자로 전환할 가능성이 높다고 분석했다. 전문가들은 향후 도시화 비율의 증가가 주택 수요에 대한 부정적인 영향을 약화시킬 수 있지만, 인구 감소의 영향은 즉각적인 것은 아니며 수십 년 동안 느리게 나타날 것으로 보았다.
결국 중국 부동산 시장은 인구 감소라는 또 다른 악재를 안고 있으며, 정책적 대안이 효과를 보지 못할 경우, 장기적인 회복에 대한 전망은 더욱 어두워질 것으로 보인다.
