이지스자산운용이 발표한 ‘사모대출시장과 부동산 대출펀드의 투자 기회’ 보고서에 따르면, 국내 상업용 부동산(CRE) 사모대출 시장이 구조적 성장세에 접어들었다고 진단하였다. 이 보고서는 국내 CRE 사모대출 시장의 연간 투자 가능 규모가 31조에서 45조원에 이를 것으로 추정하고 있다.
보고서에는 은행권의 대출 여력이 축소되는 현상이 지속되고 있으며, 이와 동시에 상업용 부동산에서의 만기 연장 및 차환 수요는 꾸준히 증가하고 있음을 강조하였다. 이러한 변화는 사모대출 시장의 역할이 점차 확대될 것임을 암시한다.
글로벌 사모대출 시장은 지난 15년간 약 5배 성장하여 2025년 3분기 기준으로 약 2조2000억 달러, 즉 3380조원 규모에 이를 것으로 분석됐다. 이는 글로벌 금융위기 이후 은행 규제가 강화됨에 따라 발생한 신용 공백과 저금리 환경에서의 기관투자자의 대체투자 수요 증가가 배경으로 지적되었다. 특히 미국에서는 사모대출이 은행과 자본시장을 잇는 독립적인 대체투자 자산군으로 자리 잡고 있다는 점이 눈길을 끌었다.
국내 시장에서도 이와 유사한 흐름이 발생할 것으로 전망되며, 정부의 생산적 금융 정책, PF 자기자본 규제 강화, 부동산 대출 규제 강화 등이 복합적으로 작용해 금융기관의 대출 공급이 제한될 것으로 예상된다. 이에 따라 국내 CRE 대출펀드의 연간 투자 가능 시장 규모는 31조에서 45조원으로 산출되었으며, 이 중 기존 CRE 담보대출 리파이낸싱은 10조에서 21조원, 신규 CRE 대출은 2조2000억에서 4조3000억원, PF 신규 대출 가운데 상업용 부동산 관련 시장은 약 19조5000억원 규모를 차지할 것으로 보인다.
이지스자산운용은 2026~2027년을 사모대출펀드 시장에 진입하기 적합한 시기로 제시하며, 초기 부실채권(NPL), 특수 상황(Special Situation), 메자닌 등 틈새시장에 대한 경쟁력을 확보한 뒤, 우량 담보자산에 대한 선순위 대출을 통해 운용자산(AUM) 및 기관투자자 기반을 확장할 방침이라 밝혔다. 이를 통해 장기적으로 사업 영역을 확대하는 전략을 구현할 계획이다. 이러한 변화를 통해 사모대출 시장의 성장 가능성을 타진하고 있는 이지스자산운용의 행보는 앞으로도 주목받을 것으로 예상된다.
