최근 해외부동산 공모펀드에 투자한 60대 A씨가 전액 손실을 입었다는 사례가 보도되면서 투자자들의 우려가 커지고 있다. A씨는 “건물에 투자하는데 망할 일이 있겠어요? 매년 6% 이자도 딱딱 나옵니다”라는 금융사 직원의 말을 믿고 평생 모은 돈을 투자한 결과, 한 푼도 회수하지 못해 전액을 날리고 말았다. 이는 ‘안전한 부동산 투자’라는 잘못된 인식으로 많은 투자자들이 피해를 보고 있다는 것을 보여준다.
금융투자업계와 금융감독원(KOSDAQ)에 따르면, 해외부동산 펀드에서 원금 손실이 발생하는 주요 원인은 펀드가 현지 대출을 이용해 자산을 구매하는 레버리지 구조에 있다. 펀드가 매각을 진행할 때, 현지 은행에 빌린 대출금이 우선 변제되기 때문에 부동산 매각가가 대출금 이하로 떨어지기만 해도 투자자의 원금은 순식간에 사라질 위험이 크다. 이런 구조적 문제로 인해 상황이 악화되면 배당 수익 중단 위험도 상존한다. 특히 펀드의 대출 비율(LTV)이 일정 수준을 초과하거나 공실률이 급증할 경우, 임대수익이 대주(금융사가 빌려준 돈)를 우선적으로 귀속하게 되는 ‘캐시 트랩’ 조항이 발동하여 투자자의 수익을 더욱 줄여버린다.
해외부동산 펀드는 중도 환매가 거의 불가능한 환매금지형 구조가 일반적이며, 상장된 펀드라도 낮은 거래량으로 인해 투자자가 원하지 않는 가격에 헐값으로 팔아야 하는 경우가 많다. 만기가 도래해도 건물이 팔리지 않거나 청산이 지연되어 투자금 회수가 불투명해지는 경우가 자주 발생하며, 이는 손실을 더욱 악화시키는 요인으로 작용한다.
금감원은 “펀드 가입 전 LTV, 이자비용 구조, 캐시 트랩 조항, 환매 제한 등을 면밀히 검토해야 한다”고 경고하며, 개인 투자자들이 자신의 투자 가능 기간과 감내할 수 있는 손실 수준을 제대로 인식해야 한다고 강조했다. 특히 금융사에서 “설명을 듣고 이해했다”는 자필 서명을 남긴 경우에는 사후 권리 구제가 어려운 점을 주의해야 한다. 실질적으로 불완전판매 주장 시 자필 서명을 근거로 손해배상이 거부되는 사례도 있어, 사전의 정밀한 정보 이해가 필수적이다.
금감원은 직원이 “원금 손실이 없을 것”이라거나 “이자가 확정 지급된다”는 단정적인 표현을 한 경우에는 증권사의 배상 책임을 일부 인정하기도 했다. 따라서 투자자들은 팩트 체크가 더할 나위 없이 필요하다.
이 모든 사항을 종합적으로 살펴보았을 때, 해외부동산 공모펀드는 높은 수익을 추구하는 투자자들에게 적합하지 않은 고위험 투자 상품임을 명심해야 한다. 특히 평생 모은 자산을 투자하는 경우, 더 깊이 있는 정보 분석과 신중한 결정이 필요하다는 점을 반드시 기억해야 할 것이다.
