지난해 한국의 상업용 부동산 거래 규모가 22조4000억원에 달하며, 전년 대비 27% 증가한 것으로 나타났다. 이는 상업용 부동산 시장이 회복 국면에 들어섰음을 시사하는 수치로 평가된다. 코람코자산운용의 리서치 및 전략(R&S)팀은 최근 발표한 ‘2025년 1분기 상업용 부동산 시장 보고서’에서 오피스, 물류센터, 데이터센터, 호텔 등 다양한 섹터에 대한 시장 분석을 제공했다.
보고서에 따르면, 전반적인 거래 규모의 증가가 긍정적인 신호로 여겨지지만, 여전히 비상계엄과 미국의 정치적 불확실성, 특히 도널드 트럼프 대통령의 당선과 같은 대내외의 복잡한 요인들이 자본 시장의 유동성에 부정적인 영향을 미치고 있다고 진단했다. 이러한 배경 속에서 투자자들은 과거보다 더욱 신중하게 투자처를 선정하고 있는 상황이다.
투자의 주요 섹터를 분석한 결과, 서울의 오피스 공실률이 4.9%로 상승하면서 전년 대비 2% 증가했다고 밝혔다. 이는 서울 마곡업무지구에 신규 오피스가 공급되면서 발생한 변화로, 이 지역은 다른 업무지구에 비해 상대적으로 저렴한 임차비용을 제공하기 때문에 비용 절감이 필요한 기업들에게는 매력적인 대안이 될 것으로 평가된다.
또한, 2029년 이후 중심업무지구(CBD) 지역에 기존 오피스 공간의 약 35%에 해당하는 99만평의 신규 오피스 공급이 예정되어 있으나, 착공 지연으로 인해 실제 준공시기는 계획보다 수년 정도 밀릴 것으로 예상되었다.
아울러 물류시장은 신규 공급이 확연히 감소함에 따라 공급 과잉 우려는 완화될 것으로 보인다. 최근 물류센터의 캡 레이트(수익률)는 6%를 넘었지만, 투자 수요는 제반 사양을 갖춘 특정 물류센터에 집중될 것으로 보인다.
호텔 산업은 글로벌 관광산업의 회복세에 힘입어 운영 수익이 개선되고 있으며, 특히 향후 국내에 글로벌 럭셔리 호텔 브랜드가 진입할 예정으로 질적 발전이 기대된다는 분석이다.
데이터센터 시장에 대해서는 최근 착공이 지연되었던 프로젝트들이 재개되면서 공급 불확실성이 해소되고 있으나, 지역 주민과의 갈등으로 인해 공급 여건은 제약을 받을 것으로 보인다. 서울 및 수도권의 데이터센터는 더욱 희소성이 부각될 것으로 전망된다.
김열매 코람코자산운용 R&S 실장은 “현재의 거시경제 흐름 속에서 자산 배분 전략과 개별 자산의 투자 가치를 신중히 평가해야 할 시점”이라며, “앞으로 시장의 흐름을 읽는 통찰력과 자산의 본질적인 가치를 평가하는 능력이 더더욱 중요해질 것”이라고 강조했다.
