정부는 2024년부터 적용될 장기보유특별공제(장특공제) 보유공제를 축소할 예정이라고 발표했다. 이번 개편에서는 장기보유특별공제가 총 16.7조 원에 달하는 세수를 거둘 것으로 예상되며, 공제율을 하향 조정하게 되면 연간 수조 원 규모의 세수 증대 효과가 기대되고 있다.
장특공제는 3년 이상 보유한 주택에 대해 일반공제와 1가구 1주택자에 대한 특별공제로 나뉜다. 일반공제는 6%에서 30%까지 차등 적용되며, 특별공제는 10년 보유 및 거주 시 최대 80%까지 공제가 이루어진다. 그러나 이 제도는 실거주를 하지 않고도 혜택을 받을 수 있다는 비판에 직면해 있다. 이는 ‘똘똘한 한 채’ 투자로 통칭되는 문제로, 공제 혜택의 형평성을 논란으로 이끌고 있다.
이재명 대통령은 비거주 1주택자에 대한 장특공제를 폐지할 경우 매물 잠김 현상이 우려될 수 있음을 지적하며, 단계적인 폐지를 제안했다. 예를 들어, 공제를 단계적으로 축소해 판매를 촉진시키면 상호 간의 이익을 극대화할 수 있을 것이라는 생각이다. 이에 따라 시장에서는 실거주자에 대해서만 공제를 유지하고, 비거주 1주택자는 공제를 사실상 폐지하는 방안이 논의되고 있다.
전문가들은 이러한 개편이 세수에 미치는 영향에 대해 면밀하게 분석할 예정이다. 국회예산정책처의 연구에 따르면, 한국의 1가구 1주택자에 대한 세 부담은 주요 선진국에 비해 낮은 편으로, 10년 보유 및 거주 시 20억 원의 양도차익에 대해 한국의 세금은 약 7900만 원에 그친다. 반면, 프랑스는 6억7250만 원, 영국은 4억7888만 원, 미국은 3억4370만 원으로, 국가별로 상이한 과세 체계를 보여준다.
영국의 경우에는 개인이 소유한 단일 주택을 매각할 때 발생하는 이익에 대해 전액 면제하는 원칙을 따르나, 집의 일부를 임대하는 경우에는 비율만큼 면제 혜택이 제한된다. 독일은 일반적인 부동산 매각의 경우 10년 간 보유해야 비과세가 적용되지만, 주거용 주택에 대해서는 보유 기간이 크게 단축된다. 프랑스는 보유 기간에 따라 양도차익을 매년 일정 비율로 공제하며, 22년 이상 보유 시 전액 면세하는 구조이다.
미국은 최대 50만 달러를 공제한 뒤 양도소득세율을 적용하며, 일본에서는 5년 이상 보유 시 기존 세율을 낮춰주는 방안을 채택하고 있다. 이러한 다양한 과세 기준은 한국에서도 참고할만한 요소가 될 것으로 보인다. 국회예산정책처는 현재의 80% 고율 공제 방식 대신 보유 기간별 단계적 세율 감면 방식으로 전환할 것을 검토할 필요성을 제기하고 있다. 예를 들어, 10년 이상 보유 시 세율 15%, 20년 이상 보유 시 추가 5%가 공제되는 방식이다.
이러한 개편은 주택 시장에 미치는 영향이 크기 때문에, 정부의 조치가 어떻게 이루어질지 주목된다.
